Sat. May 28th, 2022


Sebuah kompleks apartemen dengan 74 unit direncanakan untuk tanah seluas 1,1 hektar di Marin City, terlihat pada hari Selasa, 16 Februari 2021. Gereja Baptis Desa pernah berdiri di sini. (Alan Dep / Marin Jurnal Independen)

Sekelompok pejabat perencanaan dari seluruh Marin akan memulai serangkaian standar desain yang dimaksudkan untuk menjaga tampilan county sambil mematuhi undang-undang negara bagian yang mewajibkan perumahan yang lebih padat.

Disebut “standar desain objektif,” cetak biru baru untuk pengembangan akan diluncurkan akhir bulan ini.

“Gagasan ‘standar desain objektif’ adalah untuk memperjelas standar Anda dan merampingkan proses untuk membangun perumahan multi-keluarga yang dapat diterima oleh komunitas, atau sesuai dengan konteks komunitas,” kata Supervisor Stephanie Moulton-Peters, yang membantu membuat lebih subyektif pedoman desain di Mill Valley saat bertugas di Dewan Kota di sana.

Selama beberapa tahun terakhir, serangkaian undang-undang negara bagian baru telah melucuti sebagian besar kewenangan yurisdiksi lokal untuk meninjau dan menyetujui proyek perumahan.

Pada saat yang sama, sebagai tanggapan atas kekurangan perumahan di California, negara bagian meningkatkan secara dramatis jumlah unit perumahan baru yang diharapkan akan dibuat oleh Marin County dan kota-kota lokal selama delapan tahun ke depan.

Di bawah skema saat ini, negara akan menugaskan Marin untuk menciptakan 4.156 unit yang terjangkau bagi individu dengan pendapatan sangat rendah, 2.389 unit untuk orang dengan pendapatan rendah, 2.182 unit untuk orang dengan pendapatan sedang dan 5.653 unit untuk orang dengan pendapatan di atas sedang pada 2030.

Di bawah undang-undang negara bagian yang baru, benteng terakhir dari kontrol lokal adalah standar desain obyektif ini – didefinisikan dalam Senat Bill 35 sebagai “standar yang tidak melibatkan penilaian pribadi atau subyektif oleh pejabat publik dan dapat diverifikasi secara seragam dengan mengacu pada tolok ukur eksternal dan seragam . ”

Yurisdiksi yang mengadopsi standar akan memiliki setidaknya beberapa pendapat tentang seperti apa perkembangan multi-keluarga yang lebih padat ini nantinya. Siapa pun yang berharap bahwa standar semacam itu akan memungkinkan Marin menghindari perumahan yang lebih padat, bagaimanapun, kemungkinan akan kecewa.

“Anda tidak dapat menggunakan standar obyektif sebagai downzoning pintu belakang atau pengurangan kepadatan,” kata Matthew Lewis, juru bicara California YIMBY. “Marin akan dituntut karena itu dan mereka akan kalah.”

Salah satu tujuan undang-undang negara bagian yang baru adalah untuk merampingkan proses yang memakan waktu untuk mendapatkan persetujuan dan hak untuk membangun perumahan baru, yang menambah biaya finansial proyek secara signifikan.

“Anda menghindari kejahatan orang-orang yang sama sekali tidak menginginkan bangunan yang keberatan dengan ukuran jendelanya,” kata Lewis.

Contoh standar obyektif termasuk ketinggian, kemunduran, cakupan lot, persentase ruang terbuka, kepadatan dan persyaratan parkir. Standar diskresioner subyektif akan menjadi masalah seperti “mengatasi kebutuhan yang belum terpenuhi untuk perumahan senior”, “menghasilkan desain otentik berkualitas tinggi” dan “mencerminkan tampilan dan nuansa komunitas.”

Setahun yang lalu, dengan menggunakan $ 1,14 juta dalam bentuk uang hibah negara bagian, Marin County menyewa Opticos Design, sebuah perusahaan yang berbasis di Berkeley, untuk membuat satu set standar desain yang objektif yang dapat digunakan oleh semua kota besar dan kota kecil Marin, serta kabupaten. Sejak itu, Opticos telah bekerja dengan sekelompok perencana Marin untuk membuat standar.

Manajer perencanaan Marin County Leelee Thomas mengatakan pekerjaan pada draf pertama final standar sudah selesai dan akan dirilis ke publik akhir bulan ini. Langkah selanjutnya adalah setiap yurisdiksi memutuskan apakah mereka ingin mengadopsi standar ke dalam kode bangunannya atau mungkin memodifikasinya.

Daripada menggunakan standar baru sebagai benteng pertahanan terhadap pengembangan perumahan multi-keluarga baru, tujuannya adalah menggunakan templat standar untuk mengidentifikasi lokasi terbaik untuk meningkatkan batas kepadatan, lebih disukai lokasi di mana selubung bangunan yang disetujui sebelumnya dapat menampung unit tambahan.

“Ada semacam keterputusan di banyak yurisdiksi Marin antara selubung bangunan yang diperbolehkan pada setiap parsel tertentu dan kepadatan atau unit per acre yang dikategorikan,” kata Stefan Pellegrini, kepala sekolah dan wakil presiden di Opticos Design.

Pellegrini mengatakan selubung bangunan – seperti yang ditentukan terutama oleh ketinggian yang dibutuhkan dan batas kemunduran – cenderung lebih besar daripada kepadatan yang dizonasi.

“Jadi, apa yang sebenarnya coba dilakukan oleh standar desain objektif di tempat-tempat ini,” kata Pellegrini, “adalah membawa kedua standar itu selaras.”

Namun, sekali lagi, hal itu tidak dapat dicapai dengan mengurangi kepadatan yang dikategorikan.

“Karena undang-undang negara bagian, RUU Senat 330, angka-angka itu tidak bisa dikurangi,” kata Pellegrini.

Yang dapat dilakukan yurisdiksi adalah meningkatkan jumlah unit per hektar yang diizinkan di situs.

“Ada banyak paket keluarga tunggal yang mungkin masuk akal untuk memuat empat unit,” kata Pellegrini.

Senat Pro Tem Toni Atkins telah memperkenalkan undang-undang, Senat Bill 9, yang akan mensyaratkan dupleks di lingkungan keluarga tunggal untuk dipertimbangkan secara kementerian, tanpa tinjauan atau sidang diskresioner, jika pengembangan yang diusulkan memenuhi persyaratan tertentu.

Anggota Dewan Novato Pat Eklund berkata, “Apa yang kami coba lakukan adalah membuat spesifikasi desain sehingga jelas apa yang diharapkan jika pemohon menggunakan hukum negara bagian untuk membangun proyek dengan kepadatan yang lebih tinggi di lahan tertentu.”

Thomas mengatakan standar juga akan digunakan dalam mengevaluasi persil yang telah ditetapkan untuk pembangunan perumahan dalam elemen perumahan rencana umum yurisdiksi lokal. Dia mengatakan untuk memenuhi mandat yang meningkat dari negara bagian untuk membangun perumahan, yurisdiksi lokal mungkin perlu mempertimbangkan untuk meningkatkan zonasi pada beberapa bidang ini.

Pellegrini mengatakan, sebagian besar dari 800 lokasi yang menjadi fokus kelompok perencana itu dikategorikan maksimum 20 hingga 25 unit per hektar. Di bawah hukum negara bagian, yurisdiksi Marin diharuskan untuk mengizinkan minimal 20 unit per acre di setiap bidang yang mereka tunjuk untuk pengembangan perumahan di masa depan dalam elemen perumahan mereka.

Meningkatkan jumlah unit per acre untuk memaksimalkan penggunaan selubung bangunan yang diizinkan pasti akan meningkatkan jumlah unit rumah di daerah tersebut. Ini akan dilakukan tanpa membuat struktur besar yang tidak sesuai dengan karakter lingkungan yang ada.

Tetapi apakah strategi seperti itu akan menghasilkan unit yang terjangkau bagi orang-orang dengan pendapatan rendah, sangat rendah atau bahkan sedang?

Pada bulan Desember, AMG & Associates LLC dari Encino memanfaatkan SB 35 untuk memenangkan persetujuan atas kompleks apartemen berlantai lima setinggi 74 di atas tanah seluas 1,1 hektar di Marin City tanpa tinjauan oleh Komisi Perencanaan kabupaten atau tinjauan terperinci di bawah California Environmental Kualitas Act.

Diskon harian Data SGP 2020 – 2021. Cashback mantap yang lain-lain muncul dipandang secara terjadwal lewat info yang kami letakkan pada website ini, serta juga siap ditanyakan terhadap layanan LiveChat pendukung kami yang tersedia 24 jam On the internet buat melayani semua kebutuhan antara visitor. Mari buruan sign-up, serta menangkan Buntut serta Live Casino On-line terbaik yang nyata di tempat kita.